Alle Infos zu Erbschaftsimmobilien

Eine Immobilie zu erben ist für viele Menschen zunächst eine emotionale Angelegenheit – häufig ist das geerbte Haus oder die Wohnung mit persönlichen Erinnerungen und familiärer Geschichte verbunden. Gleichzeitig bringt eine geerbte Immobilie viele rechtliche, steuerliche und organisatorische Fragen mit sich: Was ist die Immobilie wert? Lohnt sich ein Verkauf oder eine Vermietung? Welche steuerlichen Verpflichtungen entstehen?

Als erfahrene Immobilienmakler unterstützen wir Sie bei allen Schritten rund um Ihre Erbschaftsimmobilie – von der Wertermittlung über die Verkaufsabwicklung bis hin zur steuerlichen Orientierung. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Thema und warum ein professioneller Makler an Ihrer Seite den Unterschied macht.



Was ist eine Erbschaftsimmobilie?
Eine Erbschaftsimmobilie ist ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung, das im Rahmen einer Erbschaft an eine oder mehrere Personen übergeht. Die Erben werden im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen – dies erfolgt im Zuge der sogenannten Grundbuchberichtigung. In Deutschland wechseln jährlich rund 430.000 Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung den Eigentümer, Tendenz steigend.

Nicht selten handelt es sich dabei um Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Die Immobilie kann leer stehen oder vermietet sein – jedes Szenario bringt eigene Herausforderungen mit sich.

Nach dem Erbfall stehen Ihnen grundsätzlich drei Möglichkeiten offen:

• Verkaufen: Besonders sinnvoll, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten oder die Erbengemeinschaft sich nicht einig wird. Rund 28er Erben entscheiden sich für den Verkauf.

• Vermieten: Bei guter Lage und Zustand kann die Vermietung ein attraktives passives Einkommen bieten. Verwaltung und Instandhaltung sind zu bedenken.

• Selbst bewohnen: Viele Erben möchten das Objekt selbst nutzen. Prüfen Sie, ob Umbauten nötig sind und ob die Immobilie zu Ihren Lebensplänen passt. Die Mehrheit der Erben (72möchte die Immobilie behalten oder vermieten.

Erbengemeinschaft - was tun bei mehreren Erben?
Viele Immobilien werden von mehreren Personen gemeinsam geerbt, z.Geschwistern. In diesem Fall entsteht eine Erbengemeinschaft, bei der alle Erben gemeinsam über das Objekt verfügen müssen. Das kann zu Streit oder Verzögerungen führen - insbesondere bei unterschiedlichen Vorstellungen.
Ein erfahrener Makler kann hier moderieren und aufzeigen, wie durch einen fairen Verkaufsprozess alle Beteiligten eine zufriedenstellende Lösung finden können. Alternativ kann ein Erbe seinen Anteil auch verkaufen, ohne die Zustimmung der Miterben. Dies ermöglicht einen Ausstieg aus der Gemeinschaft ohne finanzielles Risiko.

Wer eine Immobilie erbt, muss sich mit dem Thema Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Seit 2023 werden Immobilien nach neuen Bewertungskriterien höher bewertet, was zu einer höheren Steuerlast führen kann, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Grundstücken.

Freibeträge 2025:

• Ehepartner und Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
• Enkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 €
• Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 €
• Urenkel, Eltern, Großeltern: 100.000 €
• Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20.000 €
• Andere Erben: 20.000 €

Wird der Freibetrag überschritten, entsteht Steuerpflicht. Für selbstgenutzte Familienheime gibt es Steuerbefreiungen, wenn der Ehepartner oder Kinder die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Für Kinder gilt die Befreiung jedoch nur bis 200 m² Wohnfläche, darüber hinaus wird der Mehrwert versteuert.

Eine realistische Marktwertermittlung ist der erste Schritt. Das Finanzamt nutzt Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, wobei seit 2023 neue Faktoren zu höheren Werten führen können. Als Fachmakler für Erbschaftsimmobilien (EBZ) analysieren wir:

• Lage und Infrastruktur
• Zustand des Gebäudes
• Aktuelle Marktsituation
• Vermietbarkeit oder Verkaufspotenzial

Nur mit einem fundierten Wertgutachten können Sie optimal verhandeln – sei es mit Käufern, Miterben oder dem Finanzamt.

Vorteile eines Immobilienmaklers bei Erbschaftsimmobilien
Ein spezialisierter Makler bietet Ihnen:

• Diskrete, sensible Beratung in einer emotionalen Situation
• Fundierte Wertermittlung nach aktuellen Bewertungsverfahren
• Moderne Vermarktung mit digitalen Tools wie 360°-Rundgängen und Drohnenfotos für mehr Reichweite und schnelleren Verkauf
• Koordination aller Schritte bis zur notariellen Beurkundung
• Vermittlung bei Erbengemeinschaften zur Vermeidung von Konflikten
• Unterstützung bei Grundbuchänderungen und Behördengängen

Die digitale Präsentation ist heute entscheidend: Virtuelle 3D-Touren, Drohnenaufnahmen und professionelle Online-Exposés steigern die Sichtbarkeit und Verkaufschancen erheblich. Homestaging bleibt wichtig, um ältere Immobilien für Käufer attraktiv zu machen.